부동산은 자산 중에서도 가장 안정적이고 비싼 재화입니다. 그래서 대부분의 사람들은 대출을 통해 부동산을 구입하는데, 자금이 부족하면 아무리 좋은 부동산을 발견하더라도 손에 넣을 수 없죠. 그래서 "돈이 돈을 번다"는 말이 나오는 겁니다. 하지만 정부가 모든 부동산에 대해 동일하게 대출 규제를 하는 것은 아닙니다.
정부의 대출 규제는 어디에 적용될까?
현재 강력한 대출 규제가 적용되는 것은 주거용 부동산에 한정됩니다. 반면 상업용 부동산이나 지식산업센터 등은 비교적 규제가 덜한데요, 필자도 최근 상가와 지식산업센터를 낙찰받으면서 상가는 80%, 지식산업센터는 85%의 대출을 받았습니다. 적용된 금리는 2.5%에서 2.9% 사이였죠.
좋은 대출 VS 나쁜 대출
대출이라고 다 같은 대출이 아닙니다. 크게 좋은 대출과 나쁜 대출로 나뉘죠.
먼저, 사치품이나 감가상각이 빠른 물건을 구입하기 위한 대출은 '나쁜 대출'입니다. 이는 재정적 부담만 늘어나게 될 뿐 가난의 지름길로 이어질 수 있죠. 반대로, 자산 가치가 상승할 가능성이 있는 부동산을 구입하거나, 배움, 사업 확장, 내 집 마련 등을 위한 대출은 '좋은 대출'입니다.
예를 들어, 2.5% 금리로 대출을 받아 5% 수익을 낸다면 이는 아주 좋은 대출입니다. 이렇게 좋은 대출을 여러 번 받다 보면 경제적 자유를 실현할 수 있는 기회를 만들 수 있죠. 중요한 것은 신용 관리입니다. 신용이 높을수록 더 많은 대출을 유리한 조건으로 받을 수 있기 때문입니다.
대출 가능 금액, 어떻게 정해질까?
대출은 필수적입니다. 적은 자본으로 큰 자산을 운용하기 위해서죠. 필자는 한 건의 투자를 할 때 통장 잔고가 충분하더라도 대출을 최대한 활용합니다. 투자란 한 번 하고 끝나는 것이 아니라 지속적으로 해야 하는 것이기 때문입니다.
대출 가능 금액은 낙찰 후 낙찰자의 소득 자료를 제출해야 정확히 나오지만, 경매에서는 대략적인 한도를 미리 알고 자금 계획을 세워야 합니다. 여기서 중요한 것은 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)입니다. 예를 들어, 조정대상지역의 시가 9억 원 이하 주택에 대한 서민 실수요자의 경우 LTV와 DTI는 각각 60%로 적용됩니다.
대출을 받을 때 고려해야 할 요소
- 신용도: 신용이 높을수록 금리가 낮아집니다.
- 직업: 자영업자보다는 고정적인 소득이 있는 직장인이 대출 조건이 유리합니다.
- 기존 대출 여부: 소득 대비 부채 비율에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
- 입찰 물건 종류: 아파트는 시세가 명확해 대출이 수월하지만, 빌라나 기타 부동산은 담보 가치에 비해 대출액이 적을 수 있습니다.
- 보유 부동산 현황: 무주택자일수록 유리한 대출 조건을 받을 수 있습니다.
대출 상담, 이렇게 하자
경매에 참여할 때는 법원에서 대출 상담사들이 명함을 나눠주는 경우가 많습니다. 이때 무작정 전화해서 "이 물건 대출 얼마나 나올까요?"라고 묻기보다는, 사건번호, 본인의 소득 수준, 기존 대출 여부, 보유 부동산 현황 등을 먼저 정확히 전달해야 합니다. 이렇게 해야 보다 정확한 대출 가능 금액과 조건을 확인할 수 있습니다.
마무리
대출은 자산을 키우기 위한 필수적인 도구입니다. 그러나 무작정 대출을 받기보다는 신중하게 계획하고, 신용 관리를 철저히 해야 합니다. 대출을 잘 활용하면 부동산 투자에서 더 큰 성공을 거둘 수 있습니다.